Zentrum Bären

Häufig gestellte Fragen

Hochhaus (Bärenturm)

Im Zentrum der Aufmerksamkeit steht das Hochhaus. Was umfasst das Projekt Zentrum Bären sonst noch?

  • Sockel, auf dem das Hochhaus (der Bärenturm) steht mit Hotel, Bistro/Restaurant und Ladenflächen am Schermenweg.
  • Bärenhof (separates Gebäude) mit Ladenflächen an der Bernstrasse, Büro und Dienstleistung
  • Bärenplatz (neuer öffentlicher Platz – die Konzentration des Volumens in ein Hochhaus macht ihn erst möglich)
  • Grünraum (Park als Übergang zum Siedlungsraum)

Hochhäuser kennt man in Bern noch kaum, ein so hohes schon gar nicht. Warum gerade in Ostermundigen? Ist das der richtige Ort dafür?

  • Die Gemeinde will sich entlang der Bernstrasse und im Bahnhofgebiet weiterentwickeln und verdichten (Raumentwicklungs-Wegweiser der Gemeinde Ostermundigen vom März 2014).
  • Der Ort ist gemäss Hochhauskonzept für ein Hochhaus prädestiniert: Das neue Hochhaus empfängt alle Menschen, die vom Bahnhof resp. von der Autobahn her nach Ostermundigen kommen.
  • Solche Wohnungen gibt es bisher in der Region kaum.
  • In der Region fehlen bei Grossveranstaltungen 500 bis 600 Hotelbetten (Zitat Bern Tourismus).
  • Ostermundigen verfügt bereits über genügend Ladengeschäfte, doch liegen die neuen Verkaufsflächen zentral und bieten einen zusätzlichen Mehrwert.
  • Gut erschlossene Büroflächen dürften in der vorgesehenen Grössenordnung problemlos absorbiert werden.

Man spricht von einem qualitativ hochwertigen Projekt. Kritisiert wird die Gestaltung/Ästhetik des Hochhauses als „beliebig“. Wird daran noch gearbeitet?

  • Die Testplanung und das anschliessende Variantenstudium bezogen sich weniger auf Gestalt und Architektur, sondern auf Masse, Volumen und Nutzung.
  • Die einzelnen Darstellungen sollen zeigen, wie sich das Volumen am Ort präsentieren könnte.
  • Bereits die Bemerkungen und Vorschläge der Teilnehmer am Echoraum 1 vom 5. September 2013 wirkten sich stark auf die Gestalt der Baukörper aus, die danach überarbeitet wurden. Der Bärenhof (Kubus) beispielsweise wurde in Grösse und Höhe reduziert. Das überarbeitete Projekt wurde im Rahmen des Echoraums 2 vom 30. Oktober 2013 präsentiert und von den Anwesenden gelobt.
  • Die endgültige architektonische Gestaltung wird im Rahmen der Projektbearbeitung fürs Bewilligungsverfahren (im 2016, nach erfolgreicher Abstimmung) erfolgen und in diesem beurteilt werden – unter anderem auch durch den Gestaltungsbeirat.

Kritische Stimmen sagen, das Hochhaus wirke inmitten der eher dörflichen Umgebung recht massiv. Könnte es auch schlanker ausfallen?

  • Ein wesentlicher Teil der Geschossfläche wird durch Treppenhäuser und Lifts beansprucht. Pro 600 m2 Geschossfläche ist aus Sicherheitsgründen ein Treppenhaus vorgeschrieben. Wirtschaftlich realistisch sind also Geschossflächen von knapp 600/1200/1800m2.
  • Im Rahmen des Verfahrens wurde die Geschossfläche des Hochhauses seit dem Winter 2012 bereits stark reduziert. Mit seinen 570m2 ist der Bärenturm heute bereits suboptimal schlank.

Ist ein 100 Meter hohes Hochhaus für eine Gemeinde wie Ostermundigen nicht völlig überdimensioniert?

  • Ein herausragendes Merkmal am Eingang von Ostermundigen resp. beim Bahnhof ist richtig.
  • Das neue Raumplanungsgesetz (Abstimmung März 2013) verlangt die Konzentration neuer Bauten und die Verdichtung an bereits erschlossenen Orten.
  • Die Gemeinde will sich entlang der Bernstrasse und im Bahnhofgebiet weiterentwickeln und verdichten (Raumentwicklungs-Wegweiser der Gemeinde Ostermundigen vom März 2014).
  • Gerade in der Schweiz gibt es viele Beispiele für zu kurz geratene Hochhäuser, denen dann die ursprünglich beabsichtigte Eleganz fehlt (Postfinance-Tower z.B.).

Könnte es auch weniger hoch sein – 70 Meter?

  • Die Testplanung resp. deren Weiterbearbeitung hat gezeigt, dass diese Höhe (< Berner Münster) richtig ist (Urteil von Gemeinde und Q-Team Hochhauskonzept der Regionalkonferenz BE Mittelland sowie Stellungnahme der Kantonalen Landschafts- und Ortsbildkommission).
  • Der öffentliche Platz und das Hotel müssen durch andere Nutzungen querfinanziert werden. Weil dazu vor allem die Wohnungen ausschlaggebend sein werden, sind Platz und Hotel unmittelbar von der Höhe des Hochhauses abhängig: Je höher eine Wohnung liegt, desto mehr kann sie zur Finanzierung beitragen.
  • Durch die Konzentration der Volumen wird der Bärenplatz und damit ein neues Nutzungsangebot überhaupt erst ermöglicht.
  • Gerade in der Schweiz gibt es viele Beispiele für zu kurz geratene Hochhäuser, denen dann die ursprünglich beabsichtigte Eleganz fehlt (Postfinance-Hochhaus).

Projekt (Zentrum Bären)

Entspricht das Hochhausprojekt der Ortsplanung von Ostermundigen?

  • Die Gemeinde will sich entlang der Bernstrasse und im Bahnhofgebiet weiterentwickeln und verdichten (Raumentwicklungs-Wegweiser der Gemeinde Ostermundigen vom März 2014).
  • Das neue Raumplanungsgesetz (Abstimmung März 2013!) verlangt die Konzentration neuer Bauten und die Verdichtung an bereits erschlossenen Orten.
  • Der Ort ist laut Hochhauskonzept für ein Hochhaus vorgesehen (Möglichkeitsraum).

Die Entwickler sagen, dass das Projekt bei geringerer Höhe des Hochhauses nicht mehr finanziert werden könne. Weshalb wurden dann im Rahmen der Echoraum-Veranstaltungen Fläche und Höhe des Nebenbaus (= Bärenhof) reduziert?

  • Platz und Hotel werden tatsächlich durch andere Nutzungen querfinanziert. Dazu sind vor allem die Wohnungen nötig. Und hier geht es um deren Lage: Je höher eine Wohnung liegt, desto mehr kann sie dazu beitragen.

Welche Rolle hat der Grundeigentümer im Projekt? Wie weit hat er Einfluss auf die Gestaltung des Projekts?

  • Die Grundeigentümer haben der Halter AG die Entwicklung des Areals übertragen.
  • Auf die eigentliche Entwicklung des Projekts können die Grundeigentümer kaum Einfluss nehmen – schliesslich trägt die Halter AG das gesamte Entwicklungsrisiko.

ESP

Gleich anschliessend an das Zentrum Bären hat der Kanton einen ESP der Kategorie A definiert. Ist es sinnvoll ein einzelnes Bauvorhaben von dieser Dimension losgelöst vom ESP zu planen?

  • Der ESP Bahnhof Ostermundigen soll sich seit bald 20 Jahren entwickeln, tut es aber offensichtlich nicht (wie andere ESP auch).
  • Die Planung der Umgebung von der Planung des ESP abhängig zu machen, ist deshalb falsch.

Wie Ist das Hochhausprojekt mit der ESP-Planung abgestimmt?

  • Die Gemeinde führt zweimal im Jahr mit allen betroffenen Grundeigentümern eine Koordinationssitzung durch. Der Kanton verlangt hier allerdings nach einer engeren Abstimmung, welche die Gemeinde im Rahmen der Richtplanung realisieren will.
  • Die Planung auf dem Zentrum Bären berücksichtigt die Rahmenbedingungen des ESP – man spricht deshalb von ESP+.

Wäre es nicht sinnvoller, das Hochhausprojekt gleichzeitig mit dem ESP zu realisieren? Warum wird das nicht zusammen geplant? Was spricht dagegen?

  • Der Planungshorizont der privaten Grundeigentümer ist nicht der gleiche wie jener des Kantons und der SBB.
  • Die Planung der Umgebung von der Planung des ESP abhängig zu machen, ist deshalb falsch.

Platz (Bärenplatz)

Ostermundigen soll gemäss Projektbeschrieb einen zentrumsbildenden Platz mit hoher Aufenthaltsqualität (Treffpunkt, Marktplatz etc.) erhalten. Was muss man sich darunter vorstellen? Wie soll der Platz aussehen und was genau macht die Qualität des neuen Platzes aus?

  • Obschon das ordentliche Verfahren kein Mitspracherecht für Entwicklungen vorsieht, führte die Entwicklerin Veranstaltungen durch, in welchen sich die Ostermundiger Bevölkerung zu verschiedenen Themen äussern konnte. Unter anderem auch zum Platz.
  • Am 5. September 2013 und am 30. Oktober 2013 fanden zwei Echoraum-Veranstaltungen statt, die ebendiese Gestaltung des Platzes zum Thema hatten. Das danach überarbeitete Projekt wurde dann auch ausdrücklich gewürdigt und gelobt.
  • Meinungen und Anregungen der Bevölkerung wurden in die Planung einbezogen.

Nutzungen

Welche Wohnungstypen (Wohnungsmix) sind vorgesehen und welche potenziellen Bewohner sollen damit angesprochen werden?

  • 2.5- bis 4.5-Zimmer-Wohnungen
  • vorwiegend Haushalte für Singles, Paare, Wochenaufenthalter, weniger Familien
  • Zu- und Wegpendler; auch Wohnen auf Zeit

Der Gasthof „Bären“ soll in neuer Form wieder auferstehen. Wo genau?

  • Bistro/Cafés am neuen Bärenplatz
  • Panoramarestaurant im 10. OG

Warum ist kein Restaurant mit Terrasse auf dem Dach vorgesehen? Dies wäre doch der ideale Standort und könnte eine zusätzliche Attraktion sein.

  • Mit seinen 570m2 ist der Bärenturm sehr schlank. Im Rahmen der Variantenstudien hat sich gezeigt, dass ein Restaurant in den obersten Geschossen u. a. durch die doppelte Führung der Fluchttreppen und der separaten Lifts (Vorschrift!) eine Geschossfläche von mehr als 800m2 bedingen würde.

In einem früheren Planungsstand lag die Terrasse des Restaurants auf einem Gebäuderücksprung, heute befindet sie sich innerhalb des Baukörpers. Warum?

  • Im Verfahren hat sich gezeigt, dass dies aus Sicherheitsgründen (Schutz der Gäste vor fallenden Gegenständen) so sein muss.

Der „Bären“ soll ein Treffpunkt für Bevölkerung und Vereinsleben bleiben. Ist das in einem Büro-Wohnhochhaus für gehobene Ansprüche nicht etwas blauäugig?

  • Genau deshalb ist im Hochhaus keine Büronutzung vorgesehen.
  • Hotel und Bistro/Café im Sockel beeinflussen die Wohnungen in den oberen Geschossen nicht. Mit dem Restaurant im 10. Stock nehmen die Entwickler aber bewusst – im Interesse der Ostermundiger Bevölkerung – eine gewisse Beeinträchtigung in Kauf.

Laut Tourismus Bern fehlen in Bern vor allem Betten in der Kongress-4-Stern-Hotellerie. Wird mit dem vorgesehenen 3-Stern-Hotel nicht an der Nachfrage vorbei projektiert?

  • In der Region fehlen bei Grossveranstaltungen grundsätzlich 500 bis 600 Hotelbetten (Zitat Bern Tourismus).
  • Der Standort am Bahnhof Ostermundigen wird von potenziellen Hotelbetreibern als ideal für ein 3-Sterne- bis 3-Sterne-plus-Angebot bezeichnet, nicht aber für ein 4-Sterne-Hotel (Abklärungen Halter).

Sind die vorgesehenen Nutzungen Bedingung für die Realisierung oder bestehen hier noch Spielräume?

  • Der Nutzungsmix ist nicht zufällig gewählt, sondern bereits optimiert.
  • Bei geringerer Höhe des Hochhauses können Hotel und Platz nicht mehr querfinanziert werden.

Wettbewerb

Kritiker aus Fachkreisen bemängeln, dass ohne ein Wettbewerbsverfahren die Qualität des Baus nicht sichergestellt sei. Wie wollen Sie eine hohe Qualität gewährleisten?

  • Die Qualität der Weiterentwicklung wird durch den Gestaltungsbeirat sichergestellt.
  • Der Gestaltungsbeirat ist von der Gemeinde beauftragt. Für die dadurch entstehenden Mehrkosten erhebt die Gemeinde (bei der Entwicklerin) eine Gebühr.
  • Der Gestaltungsbeirat entspricht einer Wettbewerbsjury, begleitet das Projekt jedoch umfassend und während der gesamten Entwicklung. Dadurch erfolgt die Qualitätssicherung kontinuierlich vom Planungsinstrument (UeO) bis zur Ausführung.
  • Die Zusammensetzung des Gestaltungsbeirats entspricht einer Wettbewerbsjury (Fach- und Sachbeiräte).

Warum kein Wettbewerb?

  • Halter ist im November 2012 in ein laufendes Verfahren eingetreten, dessen Ablauf vorher festgelegt worden war.
  • Gemeinde und Grundeigentümer entschieden sich im Mai 2010 mit Testplanung und Variantenstudium für ein wettbewerbsähnliches Verfahren.
  • Präqualifikation auf Anfrage (acht Büros)
  • Auswahl der Teilnehmenden (drei Teams)
  • Testplanung (Januar – Mai 2011)
  • Auftrag zur Weiterbearbeitung durch den Grundeigentümer an ein qualifiziertes und renommiertes Architekturbüro (Burkard Meyer, Baden)
  • Der Gestaltungsbeirat entspricht einer Wettbewerbsjury, begleitet das Projekt jedoch umfassend und während der gesamten Entwicklung. Dadurch erfolgt die Qualitätssicherung kontinuierlich vom Planungsinstrument (UeO) bis zur Ausführung.

Kritiker behaupten, dass ein Qualitäts-Gremium, welches von Bauherrschaft oder Gemeinde definiert werde, nicht die gleiche Qualität gewährleiste wie eine unabhängige Fachjury. Dieses Gremium werde nach Gutdünken der Initianten zusammengestellt. Soll mit dem Verzicht auf einen Wettbewerb eine unabhängige Beurteilung vermieden werden?

Diese Annahmen unterstellen Gemeinde und Grundeigentümer böse Absicht, was völlig ungerechtfertigt ist:

  • Das Grundstück ist in Privatbesitz. Die Projektentwicklung basiert auf dem Privatrecht und untersteht nicht dem öffentlichen Vergabewesen.
  • Von Beginn an wurde das Verfahren offen und transparent geführt.
  • Der Gestaltungsbeirat entspricht einer Wettbewerbsjury, begleitet das Projekt jedoch umfassend und während der gesamten Entwicklung. Dadurch erfolgt die Qualitätssicherung kontinuierlich vom Planungsinstrument (UeO) bis zur Ausführung.
  • Präsident und Mitglieder des Gestaltungsbeirats werden durch die Gemeinde berufen und nicht durch den Grundeigentümer. Bei einem Wettbewerbsverfahren erfolgt dies durch den Veranstalter – und dieser ist nur dann die Gemeinde, wenn diese das Verfahren initiiert oder auf eigenem Land durchführt.

Die Mitwirkung hat gezeigt, dass ein Wettbewerb nicht nur von Fachleuten, sondern auch von Teilen der Bevölkerung und der Politik gefordert wird. Ist ein Wettbewerbsverfahren für die Initianten noch denkbar?

  • Es kommt auf den Zeitpunkt innerhalb des Prozesses an.
  • Das Überbauungsordnungs-Verfahren wurde von Gemeinde und Grundeigentümer gemeinsam definiert und es besteht kein Grund, im Nachhinein davon abzuweichen. Die bisherigen Verfahrensschritte würden dadurch zur Farce erhoben und die Rechtssicherheit zumindest angekratzt.
  • Als Rahmenbedingung für das künftige Verfahren – beispielsweise zur Umsetzung der Inhalte der Überbauungsordnung im Rahmen des Bewilligungsverfahrens – wäre ein Wettbewerb durchaus denkbar.

Schatten

Ein 100 Meter hohes Gebäude wirft einen langen Schatten. Liegen dazu bereits Berechnungen vor und wie viele Liegenschaften bzw. Personen sind davon betroffen?

  • Ein Schattendiagramm wurde im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens zusammen mit der Überbauungsordnung öffentlich aufgelegt. Danach liegt der Schatten vorwiegend auf den Bahngeleisen, nicht aber auf Liegenschaften.
  • Aus nachvollziehbaren Gründen (Passanten, Pendler, Wohnungsbelegung) lässt sich hier natürlich keine absolute Zahl nennen.
  • Bewilligungsentscheidend ist der Zweistundenschatten, der nicht abhängig von der Höhe eines Gebäudes ist, sondern von dessen Breite: Je höher ein Gebäude, desto schneller wandert sein Schatten.
  • Das Ergebnis des Variantenstudiums erfüllt alle diesbezüglichen Vorschriften.

Welche Gebiete und wie viele Personen sind zu welcher Zeit vom Schattenwurf betroffen?

  • Ein Schattendiagramm wurde bereits im Rahmen des Mitwirkungsverfahrens aufgelegt. Nun kann es erneut zusammen mit der Auflage der Überbauungsordnung eingesehen werden (vom 25. Februar – 27. März 2015)

Energie

Wie wird das Hochhaus mit Energie versorgt?

  • Die Wärmeerzeugung wird voraussichtlich durch Entnahme von Erd- und Grundwasserwärme (Grundwasservorkommen auf dem Grundstück) sowie Solar- und Abwärmenutzung erfolgen. Vorgesehen ist eine 100% CO2-neutrale Wärmeversorgung.

Mit welchem Energiebedarf wird gerechnet?

Der Energiebedarf wird am konkreten Projekt entwickelt und im Rahmen des Bewilligungsverfahrens beurteilt.

Kann das Hochhaus im Minergie-Standard umgesetzt werden?

  • Ja. Halter hat beispielsweise in Schlieren das erste Minergie-P-Eco-Hochhaus der Schweiz realisiert (Bezug Frühjahr 2013).

Umwelt

Welchen Einfluss hat das Hochhaus auf das Mikroklima?

  • Die entsprechende Untersuchung ist Bestandteil des Umweltberichts der B+S AG vom 28.11.2013: 

    Eine gewisse Veränderung der Lokalmeteorologie im Umfeld des geplanten Hochhauses kann nicht ausgeschlossen werden. In den meisten Fällen dürfte dies nicht spürbar sein. Weitere Abklärungen sind im Rahmen des Baubewilligungsverfahrens durchzuführen, da die Fassadenstruktur einen Einfluss auf das Lokalklima haben kann.

Müssen für das Projekt bestehende Bäume gefällt werden?

  • Ja, sechs schützenswerte Bäume (Objekte B19 und B20 gem. Landschaftsinventar von 2007) entlang des Breitenwegs sowie auf dem derzeitigen Bären-Parkplatz. Dafür wird auf dem Areal im Rahmen der Realisierung des Projektes eine Ersatzpflanzung von sechs standortgerechten, hochstämmigen Laubbäumen vorgenommen.

Wie sieht die Umgebungsgestaltung aus? Gibt es dazu schon ein Konzept?

  • Unter anderem werden die Umgebung und insbesondere der neue Bärenplatz unter Mitwirkung der Bevölkerung gestaltet werden. Am 5. September 2013 und am 30. Oktober 2013 fanden dafür zwei Echoraum-Veranstaltungen statt, die ebendiese Gestaltung des Platzes zum Thema hatten.

Wie umweltverträglich ist ein Hochhaus?

Ob ein Gebäude und insbesondere ein Hochhaus in die Umgebung passt, beurteilt jede Person unterschiedlich. Aus Umweltsicht kann ein Hochhaus aber grosse Vorteile haben:

  • Das neue Raumplanungsgesetz (Abstimmung März 2013!) verlangt die Konzentration neuer Bauten und die Verdichtung an bereits erschlossenen Orten. Ein Hochhaus ist bezüglich dieser Rahmenbedingung eigentlich die umweltverträglichste Bauform.
  • Ein Hochhaus konzentriert das Volumen in einem kompakten Gebäudekörper. Die Oberfläche ist dadurch kleiner als bei mehreren Einzelbauten, zudem bietet sich die Möglichkeit von Synergien bezüglich Versorgung und Infrastruktur.
  • Durch die Konzentration der Volumen ermöglicht das Projekt Zentrum Bären den Bärenplatz und damit ein neues Angebot, das von der Bevölkerung begrüsst und geschätzt wird – dies hat sich im Rahmen der Echoraum-Veranstaltungen vom 5. September 2013 und 30. Oktober 2013 gezeigt.

Liegt eine erste Umweltverträglichkeitsprüfung vor?

  • Im vorliegenden Fall besteht keine Pflicht zu einer Umweltverträglichkeitsprüfung: Das Gebäude- resp. Belastungsvolumen ist zu klein dazu.
  • Dennoch wurde ein freiwilliger Umweltbericht erstellt, der sich hinsichtlich Aufbau und Inhalt an eine solche Umweltverträglichkeitsprüfung anlehnt.

Wer hat den Umweltverträglichkeitsbericht erstellt?

  • Die B&S AG Ingenieure, Bern, (Verkehr und Umwelt zusammen mit KBP GmbH, Bern (Störfallvorsorge und Luft/Klima), Joliat Suter Architekten BSA, Biel (Denkmalpflege), Bächtold & Moor AG, Bern und Skyguide, Zürich (Luftfahrt) sowie den nötigen Kantons- und Bundesfachstellen und -ämtern.

Sicherheit

Wie steht es um den Brandschutz? Ist die Feuerwehr von Bern und Ostermundigen überhaupt ausgerüstet, um einen Brand in den oberen Stockwerken des Hochhauses zu bekämpfen?

  • Brandschutz resp. dafür nötige Massnahmen sind Bestandteil der Baubewilligung und liegen nicht im Ermessen der Entwicklerin. Eine Baufreigabe wird nur erteilt, wenn das Bauvorhaben die entsprechenden Auflagen erfüllt.

Das Hochhaus soll unmittelbar neben einer vielbefahrenen Gütertransitachse der Bahn stehen und liegt zudem tiefer als der Bahndamm. Liegt das Hochhaus ausserhalb der Sicherheitszone oder wie ist das Gebäude gegen einen allfälligen Bahnunfall – insbesondere mit Tankwagen – gesichert?

  • Die Beurteilung des potenziellen Störfallrisikos wurde durch die Volkswirtschaftsdirektion (beco Berner Wirtschaft) und die Gesundheitsdirektion (Kantonales Laboratorium) vorgenommen und ist Bestandteil des Umweltberichts.

Das Hochhaus liegt im Einflugbereich des Flughafens Bern Belp. Die Flugplatzbetreiberin Alpar hat einen Luftraumsicherheitszonenplan aufgelegt. Welchen Einfluss hat dieser allenfalls auf das Projekt?

  • Die Einhaltung der Bedingungen des Luftfahrt-Hindernisbegrenzungsflächen-Katasters und des Sicherheitszonenplans wurde durch das Bundesamt für Zivilluftfahrt (BAZL), Skyguide und die Flughafenbetreiberin (Alpar AG) vorgenommen und ist Bestandteil des Umweltberichts.

Wie ist das Hochhaus gegen Terroranschläge gesichert?

  • Die Schweiz kennt keine besonderen Auflagen bezüglich Terrorschutz.

Besteht für das Projekt ein generelles Sicherheitskonzept?

  • Verlangen einzelne Nutzungen danach, ist ein Sicherheitskonzept Bestandteil der Baubewilligung und eine Baufreigabe wird nur erteilt, wenn das Vorhaben die entsprechenden Auflagen erfüllt.

Erschliessung

Welchen Einfluss hat das Tramprojekt auf das Projekt? Kann das Projekt auch realisiert werden, wenn das Tram nun nicht wie geplant bis nach Ostermundigen kommt?

  • Das vorläufig gescheiterte Tramprojekt hat keinen Einfluss auf das Projekt. Das Hochhaus funktioniert auch ohne Tram.
  • Das Projekt Zentrum Bären mit dem neuen Bärenplatz ist eine ideale Ergänzung der Umsteige-Drehscheibe Bahnhof Ostermundigen mit dem vorhandenen S-Bahn- und Busnetz.

Mit wie vielen zusätzlichen Passagieren ist zu rechnen?

  • Verkehrssimulationen und -gutachten haben nachgewiesen, dass die bestehenden Kapazitäten ausrechend sind (Bestandteil Umweltbericht).

Mit dem Hochhaus würden auf einen Schlag eine Menge zusätzlicher Menschen am Bärenplatz wohnen und arbeiten. Mit wie viel Mehrverkehr (Autos) muss gerechnet werden?

  • Verkehrssimulationen und -gutachten haben keine nennenswerte Mehrbelastung nachgewiesen (Bestandteil Umweltbericht).

Besteht bereits ein Verkehrskonzept?

  • Das Verkehrskonzept ist Bestandteil des Umweltberichts.

Wie viele Parkplätze braucht es und wo werden diese erstellt?

  • Die genaue Anzahl Parkplätze wird im weiteren Verfahren festgelegt. Nach aktuellem Kenntnisstand wird diese zwischen 150 und maximal 240 Parkplätzen liegen.
  • Sämtliche Parkplätze liegen in einer Tiefgarage.
  • Hotelvorfahrt für Taxi und Busse parallel zum Schermenweg (<10 Kurzzeit-Parkplätze)

Von wo und wie wird das Areal erschlossen?

  • Für den motorisierten Individualverkehr wird das Zentrum Bären ausschliesslich über den Schermenweg erschlossen.
  • Auch die Anlieferung erfolgt ausschliesslich über den Schermenweg.

Welche flankierenden Massnahmen sind vorgesehen, um die umliegenden Quartiere vom Mehrverkehr zu schützen?

  • Dies liegt ausschliesslich in der Kompetenz der Gemeinde und wird von dieser im Rahmen des Bewilligungsverfahrens angeordnet.

Wie viele Veloabstellplätze sind vorgesehen?

  • Die genaue Anzahl Veloabstellplätze wird im weiteren Verfahren festgelegt. Nach aktuellem Kenntnisstand wird diese zwischen 500 und 600 liegen.

Wie wird der Verkehr während der Bauphase geregelt?

  • Dass der Verkehr durch die Bauausführung nicht gestört werden darf, wird im Rahmen des Bewilligungsverfahrens durch ein Baustellenerschliessungs- und Logistikkonzept sichergestellt, welches mit dem Baugesuch einzureichen ist.

Wirtschaftlichkeit

Was kostet das Ganze und wer bezahlt was?

  • Das Anlagevolumen von derzeit rund 140 Mio. wird vollumfänglich privat getragen.
  • Entwicklungskosten und -risiko trägt ausschliesslich die Halter AG.

Mit einem Hochhaus werden innerhalb von Wochen sehr viel mehr Menschen im Quartier wohnen. Das wird Investitionen in die Infrastruktur nach sich ziehen (Erschliessung, Schulen, ÖV, etc.). Was wird das Projekt den Steuerzahler kosten?

  • Das Vorhaben verursacht kaum Initialkosten, weil die infrastrukturelle Erschliessung bereits besteht und weil – da keine Familienwohnungen vorgesehen sind – auch keine neuen Angebote (wie beispielsweise neue Schulräume) nötig werden.

Welche Kosten werden die Investoren abdecken und welche werden von der Gemeinde getragen? Existiert bereits ein Verteilschlüssel?

  • Entwicklungskosten und -risiko werden von der Halter AG getragen.
  • Verfahrenskosten, wie z.B. Überbauungsordnung und Bewilligungsverfahren, werden vollumfänglich von der Halter AG getragen.
  • Die Erstellungskosten sind Sache des Investors; es gibt hier bereits mehrere Interessenten.
  • Für die Gemeinde entstehen ausschliesslich Ohnehinkosten für die übergeordneten Planungsinstrumente (z.B. kommunaler Richtplan)

Wie wird gewährleistet, dass die Investoren nachhaltig an der Investition beteiligt sind und das Projekt nicht zu einem Spekulationsobjekt mutiert?

  • Weil das Grundstück Privaten gehört, hat die Öffentlichkeit grundsätzlich wenig zu sagen. Der künftige Investor wird jedoch umsetzen müssen, was die Überbauungsordnung vorsieht resp. die künftige Baubewilligung erlaubt.

Was geschieht, wenn nicht genug Investoren gefunden werden können?

  • Dann wird das Projekt nicht realisiert. Das Entwicklungsrisiko trägt die Halter AG.

Ist ein Hochhaus in Ostermundigen rentabel?

  • Mit dem richtigen Angebot resp. der richtigen Nutzung, ja. Dieses Entwicklungsrisiko trägt die Halter AG.

Wann wird das Projekt rentabel sein? Welche minimalen Voraussetzungen müssen dafür erfüllt sein?

  • Platz und Hotel müssen durch andere Nutzungen querfinanziert werden. Weil dazu vor allem die Wohnungen nötig sein werden, sind Platz und Hotel unmittelbar von der Höhe des Hochhauses abhängig: Je höher eine Wohnung liegt, desto mehr kann sie dazu beitragen.

Was ist die Motivation des Grundeigentümers, in Ostermundigen ein Hochhaus zu realisieren? Ist das Hochhaus nicht einfach ein Versuch, aus dem Grundstück eine maximale Rendite zu erzielen?

  • Liegt ein Grundstück im Privatbesitz, so kann die Öffentlichkeit im Rahmen von Umzonungs- und Bewilligungsverfahren mitreden – die Regeln dazu hat der Gesetzgeber formuliert, die Behörde hat sie umzusetzen und die Entwicklerin muss sich daran halten.

Gemeinde und Bevölkerung

Was ist die Rolle des Gemeinderats im Projekt?

  • Gemeinderat (Exekutive): Als ausführendes Organ hat er die notwendigen Planungsinstrumente auf Gemeindeebene zu erarbeiten und dem Grossen Gemeinderat zur Genehmigung zu beantragen.
  • Grosser Gemeinderat (Legislative): Der Grosse Gemeinderat beurteilt die Vorlagen des Gemeinderats und entscheidet über sie.

Was sind die Hauptanliegen des Gemeinderates an das Projekt?

  • Der Gemeinderat war während der ganzen bisherigen Entwicklung in der Begleitgruppe vertreten und brachte seine Anliegen so laufend ein. Weitere Anliegen formulierte er anschliessend nicht mehr.

Worin liegt das städtebauliche Potenzial und wo das Potenzial für die Gemeinde Ostermundigen mit dem Projekt?

  • Die Gemeinde wird einen neuen Platz und ein neues Zentrum erhalten.
  • Die Bevölkerung bekommt ein herausragendes Merkmal am Eingang von Ostermundigen resp. beim Bahnhof.
  • Das neue Raumplanungsgesetz (Abstimmung März 2013!) verlangt die Konzentration neuer Bauten und die Verdichtung an bereits erschlossenen Orten.
  • Die Gemeinde will sich entlang der Bernstrasse und im Bahnhofgebiet weiterentwickeln und verdichten (Raumentwicklungs-Wegweiser der Gemeinde Ostermundigen vom März 2014).
  • Die Gemeinde gewinnt neue Steuerzahler und partizipiert durch die Mehrwertabschöpfung am Planungsgewinn (40% des Mehrwerts des Grundstücks).

Ist überhaupt Bedarf für ein 100 Meter hohes Hochhaus und die vorgesehenen Nutzungen in der Region Bern vorhanden?

  • Ja, eindeutig. Wohnungen in der vorgesehenen Art gibt es bis jetzt in der Region noch kaum.
  • Bei Grossveranstaltungen fehlen in der Region 500 bis 600 Hotelbetten (Zitat Bern Tourismus).
  • Verkaufsflächen beim Bahnhof sind immer gefragt.
  • Gut erschlossene Büroflächen dürften in der vorgesehenen Grössenordnung problemlos absorbiert werden.

Besteht eine Bedarfsabklärung und von wem wurde diese erstellt?

  • Diese Aufgabe gehört mitunter zu den Kernkompetenzen eines Entwicklers; die Halter AG nimmt sie deshalb auch selbst vor.

Es gibt Skepsis und Vorbehalte seitens Bevölkerung gegenüber dem Hochhaus. Was bringt ein Hochhaus den Einwohnern von Ostermundigen?

  • Die Gemeinde will sich entlang der Bernstrasse und im Bahnhofgebiet weiterentwickeln und verdichten.
  • Der Ort ist gemäss Hochhauskonzept für ein Hochhaus prädestiniert: Das neue Hochhaus empfängt all diejenigen, die vom Bahnhof resp. von der Autobahn her nach Ostermundigen kommen.
  • Der ESP Bahnhof Ostermundigen soll sich seit bald 20 Jahren entwickeln, tut es aber offensichtlich nicht. ESP+ ist eine Chance als Initiator für den ESP, weil hier Private die Initiative ergreifen.
  • Das geplante Wohnungstypenangebot entspricht einer regionalen Nachfrage.
  • Ostermundigen (und die Region) erhält rund 200 zusätzliche Hotelbetten.
  • Gut erschlossene Büroflächen dürften in der vorgesehenen Grössenordnung problemlos absorbiert werden.

Ist Ostermundigen überhaupt bereit für ein Hochhausprojekt?

  • Wir sind überzeugt davon, dass die Bevölkerung von Ostermundigen dieses – im wahrsten Wortsinne – herausragende Projekt als Chance für die Gemeinde und insbesondere auch als Impuls für die künftige Entwicklung des Bahnhofgebiets begreift.

Firma Halter

Wer ist die Halter AG?

  • s. unter www.halter.ch

Halter hat in Zürich bereits verschiedene Hochhausprojekte geplant und realisiert. Warum nun in Bern? Ist in Zürich das Potenzial ausgeschöpft?

  • Die Halter AG gilt mittlerweile als Hochhausspezialistin (Sportarena Luzern, amRietpark Schlieren, Hard Turm Park Zürich, Limmat Tower Dietikon, RhyTech-Quartier Neuhausen).
  • Die Halter AG entwickelt Projekte nicht an x-beliebigen Orten, sondern dort, wo sich eine überzeugende Gelegenheit bietet und wo ein Bauprojekt städtebaulich sinnvoll ist.
  • Halter ist in der Schweiz im deutschsprachigen Raum tätig und mit Standorten in Zürich, Basel, Bern und Luzern vertreten.